Geertrui Poelaert03 februari 2007 – 19:54

Het pad in de tunnel
Hoe zit het met het woonbeleid voor armen in Vlaanderen? Pascal Decker verwoordt dit in één zin: “Als het pad een tunnel wordt”
“Pad” in de sociologie staat voor ‘pad-afhankelijkheid’. Eenmaal een samenleving, en dus ook bijvoorbeeld de overheid, een bepaald pad is ingeslagen, zal het nog moeilijk afwijken van deze richting. Want veranderingen zorgen nu eenmaal voor risico’s en onzekerheden.
Maar indien dit pad blindeloos gevolgd wordt, dreigt dit pad een tunnel te worden. Structurele veranderingen komen er niet, en men blijft voortborduren op die aloude bestaande regeltjes en methoden. Ook het sociaal woonbeleid lijkt vast te zitten in deze tunnel.

Hieronder is een korte samenvatting van de lezing terug te vinden.

De woningmarkt
Er zijn 2 problemen met de woningmarkt in Vlaanderen. Ten eerste is er de woonkwaliteit. Zo zijn er in België nog altijd 200.000 woningen van slechte kwaliteit die toch nog bewoond worden. Om een abstract getal even te verduidelijken: 200.000... dat is een stad zoals Antwerpen… Deze slechte woonkwaliteit is te wijten aan de snelle woningbouw die gebeurde tijdens de industrialisering in de 19de eeuw. Hierna is er echter nooit een woonvernieuwingsbeleid gevoerd, met alle gevolgen vandien. Woningen komen dan in erbarmelijke staat terecht, deels ook door de lage nieuwbouwproductie en omwille het feit dat “inkomensarmen” niet over de middelen beschikken om te investeren in onderhoud.

Een tweede probleem is de betaalbaarheid van woningen. In 2001 wendt een gemiddeld huishouden 21,5% van het inkomen aan voor de afbetaling van zijn woning. Wat dus nog redelijk is. Een voldoende hoog en stabiel inkomen is wel noodzakelijk. Een polarisering treedt op: langs de ene kant heb je de tweeinkomensgezinnen, die niet zo vlug problemen zullen ondervinden; maar langs de andere kant zijn er de ééninkomensgezinnen, die heel kwetsbaar zijn. Toch is zo’n 75% van de Belgen eigenaar van een woning, en dit aandeel stijgt. Hoe is deze paradox te verklaren?

Koopprijzen stijgen omwille van verschillende factoren. Ten eerste zijn er de stijgende inkomens. Ten tweede heb je ook de lage interest bij leningen. Ten derde zijn er een hele reeks van fiscale maatregelen die de overheden hebben genomen, bv de overdraagbaarheid van registratierechten en de woonbonus. De woonbonus is een geplafonneerd bedrag dat van de belastbare basis afgetrokken kan worden bij leningen aangegaan voor de enige en eigen woning. Eigenlijk zijn dit nepvoordelen, want mensen kunnen dan wel een hoger bedrag lenen, toch wordt er een even groot aandeel besteed aan de afbetaling van de lening.

Die hogere bedragen die uitgeleend worden weerspiegelen zich dan in de prijzen.
De stijging van de woonprijzen is niet verantwoordelijk voor de verlenging van de leentermijn; de relatie ontstaat omgekeerd. Doordat banken leningen over lange termijn aanbieden, hebben leners voor eenzelfde aandeel van het inkomen vandaag een groter bedrag waarmee ze naar de markt kunnen stappen. Deze langetermijnleningen doen de woningprijs verder stijgen. En omdat men vanaf midden ’80 eerder een bestaande woning zal overkopen in plaats van zelf een woning te bouwen (omwille van de stijgende grondprijzen en daling van het aantal gezinnen met kinderen), heeft dit impact op die personen die geen eigenaar kunnen worden. Veel van de gekochte woningen zijn immers huurwoningen. En doordat het aanbod van huurwoningen daalt terwijl de vraag stijgt; stijgt de prijs van de huurwoning.

Voorheen functioneerde de private huurmarkt als quasi-sociale huurmarkt omwille van de lage huurprijzen, maar hiervan is vandaag de dag dus zeker geen sprake meer van.

Er zijn dus weinig betaalproblemen voor wie eigenaar wordt, maar de problemen nemen alsmaar toe voor die mensen het zich niet kunnen veroorloven om eigenaar te worden van een woning. Het huren slorpt immers zo’n 27% op van het gemiddeld huishouden. Men houdt dus aanzienlijk minder over om te overleven.

De sociale huursector
De sociale huursector is in België het enigste woningmarktsegment van enige omvang dat op de armen is gericht. Maar met zijn marktaandeel van 6%, is het naar internationale maatstaven eerder laag. In Nederland heeft de sociale huursector bijvoorbeeld een marktomvang van 36% en het Europees gemiddelde schommelt rond de 11%.
Er zijn dringend veranderingen nodig: wachtlijsten voor sociale verhuurwoningen en woningen van sociale huurkantoren worden steeds langer.

Hoeveel sociale huurwoningen moeten er dan zijn?
In 2005 stonden 76.726 kandidaten op de wachtlijst van de Sociale Huisvesting Maatschappijen. Maar er moet ook rekening gehouden worden met het feit dat niet elke gerechtigde op een sociale woning kandideert. Indien met een rekensommetje zou maken dan zou het nog 155 jaar duren indien de overheid de door zichzelf gedefinieerde doelgroep wil bereiken. Om de wachtlijst weg te werken is er 62 jaar nodig. Of hoe het einde van de tunnel nog lang niet in zicht is…

Gemiddeld moet een kandidaat sociale huurder zo’n 2 jaar wachten. Wachttijden slepen steeds langer aan. Zo moest men bijvoorbeeld in 2004 gemiddeld 110 dagen minder wachten.

Ook moet worden vastgesteld dat de sociale huursector de harde kern onder de armen niet bereikt. Zulke mensen kunnen moeilijk worden opgevangen omdat de huisvestingsmaatschappijen geen woonbegeleiding verzorgen. Het profiel van de sociale huurders is in de loop van de jaren ook veranderd: voorheen huisvestte de sociale huursector een doorsnee van de bevolking, nu zijn het vooral gepensioneerden, laag opgeleiden en uitkeringstrekkers. Positieve noot is de werving van meer sociaal assistenten en opbouwerkers door de Sociale Huisvestingsmaatschappij.

En de politiek?
Vooral in de ’80 en ’90 werd er een intensief feitelijk en politiek huisvestingsbeleid gevoerd. Zo kwam er in 1995 een decreet in de strijd tegen leegstand en verkrotting en in 1997 de Vlaamse Wooncode. Eveneens investeerde men in de sociale woningbouw. Echter, als deze inspanningen in tijdsperspectief geplaatst worden, lijkt relativering op zijn plaats. Figuur 1 toont dat de recent geleverde inspanningen in vergelijking met de gehele naoorlogse periode tot begin ’80 heel wat lager liggen.

De instroom in de sociale huursector wordt steeds moeilijker. De politieke wereld ziet vooral ‘de sociale mix’ als oplossing. Men wil zo het negatief imago van de sociale woningen wegwerken. Mensen met een inkomen en een ‘normale gezinssituatie’ worden aangetrokken voor de sociale huurwoningen. Vandaar volgende maatregelen: verhoging van de inkomensgrenzen, de verkoop van sociale huurwoningen, invoering van een proefcontract invoeren en taalbereidheidsvereiste komen. De instroom in de sociale huursector is al moeilijk omwille van het grote tekort aan sociale huurwoningen en de lange wachtlijsten. Een verruiming van de doelgroep maakt de situatie er niet veel beter op.
Mensen met lage inkomens zullen genoodzaakt zijn uit te wijken naar de private huursector, terwijl de sociale huursector voor hen toch wel het interessantst lijkt

Download:

figuur.pdf